Allgemeine Geschäftsbedingungen zwischen Makler und Kunde als Verbraucher
§ 1 Weitergabe Verbot
Sämtliche Informationen einschließlich der Objektnachweise des Maklers sind ausdrücklich für den
Kunden bestimmt. Diesem ist es ausdrücklich untersagt, die Objektnachweise und
Objektinformationen ohne ausdrückliche Zustimmung des Maklers, die zuvor schriftlich erteilt
werden muss, an Dritte weiterzugeben. Verstößt ein Kunde gegen diese Verpflichtung und schließt
der Dritte oder andere Personen, an die der Dritte seinerseits die Informationen weitergegeben hat,
den Hauptvertrag ab, so ist der Kunde verpflichtet, dem Makler die mit ihm vereinbarte Provision
zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten.
§ 2 Doppeltätigkeit
Der Makler darf sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden.
§ 3 Eigentümerangaben
Der Makler weist darauf hin, dass die von ihm weitergegebenen Objektinformationen vom Verkäufer
oder Vermieter bzw. von einem vom Verkäufer oder Vermieter beauftragten Dritten stammen und
von ihm, dem Makler, auf ihre Richtigkeit nicht überprüft worden sind. Es ist Sache des Kunden, diese
Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Der Makler, der diese Informationen nur weitergibt,
übernimmt für die Richtigkeit keinerlei Haftung.
§ 4 Informationspflicht
Der Auftraggeber (Eigentümer) wird verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrages
unter Angabe des Namens und der Anschrift des vorgesehenen Vertragspartners bei dem Makler
rückzufragen, ob die Zuführung des vorgesehenen Vertragspartners durch dessen Tätigkeit veranlasst
wurde. Der Auftraggeber erteilt hiermit dem Makler Vollmacht zur Einsichtnahme in das Grundbuch,
in behördliche Akten, insbesondere Bauakten sowie alle Informations- und Einsichtsrechte
gegenüber dem WEG-Verwalter, wie sie dem Auftraggeber als Wohnungseigentümer zustehen.
§ 5 Ersatz- und Folgegeschäfte
Eine Honorarpflicht des Auftraggebers gemäß unseren vereinbarten Provisionssätzen besteht auch
bei einem Ersatzgeschäft. Ein solches liegt z. B. vor, wenn der Auftraggeber im Zusammenhang mit
der vom Makler entfalteten Tätigkeit von seinem potenziellen und vom Makler nachgewiesenen
Hauptvertragspartner eine andere Gelegenheit zum Hauptvertragsabschluss erfährt oder über die
nachgewiesene Gelegenheit mit dem Rechtsnachfolger des potenziellen Hauptvertragspartners den
Hauptvertrag abschließt oder das nachgewiesene Objekt käuflich erwirbt, anstatt es zu mieten, zu
pachten bzw. umgekehrt. Um die Provisionspflicht bei Ersatzgeschäften auszulösen, ist es nicht
erforderlich, dass das provisionspflichtige Geschäft, mit dem ursprünglich vorgesehenen
wirtschaftlich gleichwertig im Sinne, der von der Rechtsprechung zum Begriff der wirtschaftlichen
Identität entwickelten Voraussetzungen sein muss.
§ 6 Aufwendungsersatz
Der Kunde ist verpflichtet, dem Makler die in Erfüllung des Auftrages entstandenen,
nachzuweisenden Aufwendungen (z.B. Insertionen, Internetauftritt, Telefonkosten, Porti Kosten,
Objektbesichtigungen und Fahrtkosten) zu erstatten, wenn ein Vertragsabschluss nicht zustande
kommt.
§ 7 Haftungsbegrenzung
Die Haftung des Maklers wird auf grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten begrenzt, soweit der
Kunde durch das Verhalten des Maklers keinen Körperschaden erleidet oder sein Leben verliert.
§ 8 Verjährung
Die Verjährungsfrist für alle Schadensersatzansprüche des Kunden gegen den Makler beträgt 3 Jahre.
Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die die Schadensersatzverpflichtung auslösende Handlung
begangen worden ist. Sollten die gesetzlichen Verjährungsregelungen im Einzelfall für den Makler zu
einer kürzeren Verjährung führen, gelten diese.
§ 9 Gerichtsstand
Sind Makler und Kunde Vollkaufleute im Sinne des Handelsgesetzbuches, so ist als Erfüllungsort für
alle aus dem Vertragsverhältnis herrührenden Verpflichtungen und Ansprüche und als Gerichtsstand
der Firmensitz des Maklers vereinbart.
§ 10 Salvatorische Klausel
Sollte eine oder mehrere der vorstehenden Bestimmungen ungültig sein, so soll die Wirksamkeit der
übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt werden. Dies gilt auch, wenn innerhalb einer Regelung
ein Teil unwirksam ist, ein anderer Teil aber wirksam. Die jeweils unwirksame Bestimmung soll
zwischen den Parteien durch eine Regelung ersetzt werden, die den wirtschaftlichen Interessen der
Vertragsparteien am nächsten kommt und im Übrigen den vertraglichen Vereinbarungen nicht
zuwiderläuft.
- Leitfaden für die Erstellung von Individualvereinbarungen
Frei ausgehandelte Verträge, so genannte Individualverträge, haben stets Vorrang vor Allgemeinen
Geschäftsbedingungen. Da das Maklervertragsrecht vom Grundsatz der Vertragsfreiheit durchzogen
ist, lassen sich durch Individualverträge wirksam alle Vereinbarungen bis an die Grenzen der
Sittenwidrigkeit, der Gesetzeswidrigkeit und des Missbrauchs wirksam treffen. Allerdings sind
Individualvereinbarungen sehr schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss frei ausgehandelt
werden, um die unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der Parteien
festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu formulieren und
abzuzeichnen. Individualvereinbarungen sind sehr schwierig aufzusetzen. Der Individualvertrag muss
frei ausgehandelt werden, um die unterschiedlichen Interessen, Vorstellungen, Auffassungen der
Parteien festzustellen, durchzusprechen, abzuklären und im gegenseitigen Einvernehmen zu
formulieren und abzuzeichnen. Es ist der goldene Kompromiss, der auszuhandeln ist. Der Makler hat
dabei seinem Kunden alles offen zu legen, was normalerweise ihm die Provision nicht gewährt, die er
indes durch Vereinbarung mit seinem Kunden gerne erfolgreich geltend machen möchte. Denn der
Makler ist darlegungs- und beweispflichtig für eine individuell ausgehandelte Klausel. Er muss
beweisen, dass ein wirkliches Aushandeln der Klausel stattgefunden hat, und dafür steht ihm bestens
ein Zeuge bei den Verhandlungen zur Verfügung. Ein solcher Fall möge am Beispiel des Aushandelns
eines qualifizierten Makleralleinauftrages dargestellt werden: Der Makler legt seinem Kunden
vereinfacht einen Formularvertrag, einen so genannten einfachen Makleralleinauftrag in Form
Allgemeiner Geschäftsbedingungen vor und spricht mit ihm die einzelnen Klauseln durch, erläutert
ihm diese. Der einfache Makleralleinauftrag untersagt dem Kunden lediglich, während der Laufzeit
des Vertrages weitere Makler einzuschalten. Dann erklärt der Makler dem Kunden die qualifizierte
Form des Makleralleinauftrages, dass er nämlich bei selbst gefundenen Interessenten des
Auftraggebers hinzugezogen werden möchte, die potenziellen Kaufinteressenten an ihn zu verweisen
sind, damit er das Geschäft erfolgreich abschließen kann und für den Fall des Verstoßes gegen diese
Vereinbarung die im Erfolgsfalle anfallende volle Provision erhält. Diese Individualvereinbarung sollte
dem Kunden in einem besonderen Schriftstück ausgehändigt werden, verbunden mit einer
Überlegungsfrist von vielleicht 2 Tagen längstens. Zeichnet der Kunde diese Vereinbarung gegen,
sollte die Individualvereinbarung einer Überprüfung durch die Gerichte mit einiger Sicherheit
standhalten.
Individualvereinbarungen und nicht Allgemeine Geschäftsbedingungen sind im Wesentlichen in
folgenden Fällen zu schließen:
a. Bei der Vereinbarung eines so genannten qualifizierten Makleralleinauftrages
Der so genannte qualifizierte Makleralleinauftrag schränkt die Freiheit des Maklerkunden insofern
und insoweit ein, als dass der Kunde für die Dauer der Laufzeit eines solchen Vertrages weder
weitere Makler hinzuziehen darf noch ihm der Selbstverkauf des Objektes gestattet ist. Die
Untersagung des Eigengeschäfts bedeutet, dass während der Laufzeit des qualifizierten
Makleralleinauftrages nur der Makler berechtigt ist, das Objekt nachzuweisen und zu vermitteln, der
den Vertrag mit dem Kunden geschlossen hat und der Kunde alle Interessenten, die er selbst findet
oder die wegen des Objektankaufs an ihn herantreten, an seinen beauftragten Makler zu verweisen,
den Makler hinzuzuziehen hat, damit dieser das Geschäft erfolgreich zwischen Verkäufer und Käufer
zustande bringt. Verbunden ist dieser Fall in der Regel mit der weiteren Vereinbarung, dass für den
Fall der Verletzung der vereinbarten Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel der Auftraggeber die
volle Provision übernimmt.
b. Beim Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung
Zur Provisionssicherung des Maklers im Falle des Objekterwerbs des Kunden im Wege der
Zwangsversteigerung ist eine Individualvereinbarung zu treffen. Dies ist deswegen erforderlich, weil
das Maklervertragsrecht dem Makler einen Provisionsanspruch für den Nachweis oder die
Vermittlung eines Vertrages (§ 652 I S. 1 BGB) gewährt, nicht jedoch für den Erwerb des Objekts im
Rahmen eines Hoheitsaktes, nämlich des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Daran ändert auch
nichts, dass das wirtschaftliche Ergebnis beim Erwerb des Grundstücks gleichermaßen erzielt wird.
c. Bei den so genannten Verflechtungstatbeständen
Wenn der Kunde dem Makler eine Provision in Kenntnis von Umständen verspricht, die an sich den
Makler hindern, eine Provision zu erheben, dann hat der Kunde die Provision zu bezahlen.
Verflechtungsfälle bedingen in der Regel den erfolgreichen Abschluss des Geschäfts, den
rechtswirksamen Notariatsvertrag. Sie finden aber ihren Mangel im Ursachenzusammenhang. Denn
es handelt sich in der Regel um Vereinbarungen bezüglich der Vergütung, die nach dem Willen der
Parteien von einer ursächlichen Tätigkeit des Maklers im Sinne des § 652 I S. 1 („infolge“) unabhängig
sein soll. Bei einem derartigen Provisionsversprechen sind dem Kunden die Verflechtungen des
Maklers und die Tatsache, dass der Makler in diesen Fällen keine Provision erhalten kann, bekannt.
d. Bei erfolgsunabhängigen Provisionsversprechen
Die Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision widerspricht dem Leitbild des Maklervertragrechts.
Denn der Maklervertrag setzt einen Maklerkunden voraus, der frei in seinen Entschlüssen ist und der
die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen hat, das heißt mit rechtswirksamem Abschluss des
Notariatsvertrages. Mithin kann eine erfolgsunabhängige Provision niemals durch vorformulierte
Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern stets nur durch Individualvereinbarungen sichergestellt
werden. Hierzu gibt es eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2006 zum Aktenzeichen
III ZR 331/04, in der der BGH klargestellt hat, dass die Aussage eines Kunden, es werde bei einem
Verkauf des Hauses in jedem Falle dem Makler eine Provision gezahlt, ein solches selbständiges
erfolgsunabhängiges Provisionsversprechen darstellen kann, auch wenn der Vertrag letztlich ohne
den Makler zustande kommt. Voraussetzung sei, dass der Makler überhaupt etwas getan habe, wie
etwa ein Exposé zu erstellen. Nur wenn jegliche Gegenleistung des Maklers fehle, könne ein
Schenkungsversprechen vorliegen, das ohne notarielle Beurkundung unwirksam wäre.